La ITE (Inspección Técnica de Edificios) es una inspección obligatoria desde 2015 para edificios de más de 45 años, que debe realizarse cada diez años. Desde su implementación, se han realizado aproximadamente 90.000 inspecciones en Cataluña.

En este artículo, Silvia Grau, directora de la Agencia Catalana de Vivienda, afirma: «Carecemos de una cultura de rehabilitación»

Fue la lectura de este artículo lo que nos impulsó a centrarnos en las auditorías de edificios. ¿Qué consecuencias tiene obtener o no obtener una desde la perspectiva de un comprador de vivienda en España?

En Francia, para vender un edificio, el vendedor debe proporcionar al comprador al menos 10 informes de diagnóstico recopilados en el Expediente Técnico de Diagnóstico (EDD). En España, solo son obligatorios el certificado de eficiencia energética y el certificado de aislamiento térmico exterior.

¿Qué es el informe ITE?

Es una inspección que los copropietarios del edificio deben encargar para garantizar la seguridad y el cumplimiento de la normativa vigente sobre su propiedad.

La inspección ITE implica un examen exhaustivo de diversas características del edificio, incluyendo elementos estructurales como muros, instalaciones de fontanería, electricidad y gas, así como el estado de las fachadas y los tejados.

El objetivo principal es prevenir cualquier peligro para los residentes y garantizar que el estado del edificio no cause daños a terceros. En infine, la comunidad de propietarios es responsable de esta seguridad y, de hecho, debe contratar un seguro para el edificio.

Tras esta inspección, el arquitecto debe elaborar el informe ITE. Este documento debe detallar las deficiencias detectadas y determinar su gravedad.

Este informe identificará, por lo tanto, las obras necesarias para subsanar las deficiencias y permitir la rehabilitación y conservación del edificio.

Tipos de Certificado de Conformidad tras el ITE.

Tras presentar el informe ETI a la Agencia Catalana de Vivienda, se debe solicitar un certificado de conformidad. Su periodo de validez depende de los defectos detectados. El certificado puede incluir medidas preventivas.

  • Los defectos menores dan lugar a un certificado de conformidad válido por 10 años.
  • Los defectos significativos dan lugar a un certificado provisional válido por 6 años, que debe revisarse cada dos años para prevenir el desarrollo de riesgos más graves.
  • Para defectos graves o muy graves, se expide un certificado con medidas preventivas, válido por 3 años y revisado anualmente.

Nota: El incumplimiento de los plazos de finalización de las obras de renovación puede acarrear multas de entre 9.000 € y 90.000 €.

¿Puedo comprar una propiedad sin ITE?

En principio, la Inspección Térmica Externa (ITE) es obligatoria, ya que el notario en España debe certificar, en el momento de la compraventa, si se ha presentado o no el informe y el certificado. Sin embargo, el notario no puede negarse unilateralmente a aceptar la escritura pública de compraventa alegando que no se ha realizado la ITE.

El vendedor podría sugerir al comprador que solo le entregue el informe de aislamiento térmico exterior (ETI) el día de la venta, el cual detallaría las deficiencias a corregir, y que no emita el certificado de aptitud para el uso previsto, alegando que las obras de rehabilitación aún no se han realizado.

El informe podría, por ejemplo, mencionar trabajos a realizar en la fachada, que se someterán a votación en una junta general tras la adquisición del inmueble. El riesgo relacionado con estos trabajos recaería entonces sobre el comprador si este aceptara eximir al vendedor de su obligación de proporcionar el certificado de aptitud.

Por ello, siempre se recomienda consultar a un ingeniero de edificación para obtener una opinión profesional antes de firmar un contrato preliminar de compraventa.

Nota: Existe la opción de permitir la venta sin certificado de idoneidad: la cláusula de exención de responsabilidad, mediante la cual el comprador libera al vendedor de su obligación. Esto puede ser una ventaja negociadora para el comprador.

Sin embargo, esto debe manejarse con cuidado : riesgo para la seguridad, sanción administrativa en caso de inspección por parte del ayuntamiento, denegación de la solicitud de financiación o incluso responsabilidad de la copropiedad en caso de accidente, o incluso la no cobertura de las reclamaciones por parte de la compañía de seguros.

¿Es posible comprar un bien inmueble con una ITE desfavorable?

Sí, es posible comprar un inmueble con un certificado desfavorable. Por ello, el comprador debe ser vigilante durante el proceso de adquisición y tener en cuenta el resultado de la ITE para evaluar los costes potenciales asociados. Nunca se insistirá lo suficiente en que es imprescindible contar con el asesoramiento de un arquitecto técnico para cualquier adquisición.

En efecto, el coste de las obras que deban realizarse para obtener el certificado de aptitud tras la auditoría ITE corresponde al propietario. Esto significa que será el nuevo propietario quien deba asumir la carga de las obras de adecuación si estas no se han llevado a cabo antes de la venta.

¿Cómo asegurarme, como comprador, de que mi futuro inmueble cuenta con un informe ITE favorable?

Se recuerda que, en principio, el vendedor está obligado a presentar el último informe ITE y el certificado de aptitud correspondiente. Por lo tanto, debe examinar atentamente la conclusión del informe ITE y la fecha de la inspección, con el fin de evitar cualquier sorpresa desagradable.

También puede ponerse en contacto con el administrador de la comunidad de propietarios y obtener información sobre sus futuras obligaciones: cuotas impagadas, obras a realizar, reparaciones necesarias… con el fin de estar informado y poder anticipar los gastos futuros.