las dudas y preguntas surgidas en los últimos días pueden parecer innumerables.

Inmobiliaria en España y Coronavirus: Incertidumbre Legal Sin Precedentes

Más de una persona se encontrará en la delicada situación de haber firmado un contrato preliminar de compraventa ("contrato de arras" y haber entregado el depósito al vendedor), con un plazo límite para firmar la escritura pública ante notario y un escenario incierto en el horizonte.

Esto es especialmente cierto dado que en España lo habitual es abonar la señal directamente al vendedor. Si bien es posible depositar los fondos en custodia ante notario, esto rara vez se hace en la práctica (posibilidad que, por cierto, está expresamente prevista en el artículo 621-8 del Libro VI del Código Civil de Cataluña).

Los contratos de compraventa suelen ofrecer poca protección

En este sentido, cabe destacar que, a diferencia de la práctica francesa, los contratos en España carecen de previsibilidad y rara vez incluyen cláusulas suspensivas.

Las preguntas que surgen de inmediato (entre muchas otras) son: si será posible acudir a la notaría y si habrá financiación disponible, en caso de ser necesaria.

Firma de documentos en la notaría durante el estado de alarma

Veamos paso a paso:

Posición del Colegio de Notarios

En relación con los notarios, el Colegio de Notarios ha emitido un comunicado explicando que, durante la crisis de la COVID-19, los notarios solo podrán intervenir «en asuntos urgentes, según lo defina el gobierno».

Si la fecha de firma se fijó antes de la declaración del estado de alarma y la cita con el notario fue confirmada, es muy probable que se mantenga.

De lo contrario, conviene arriesgarse. Dadas las circunstancias (se acerca el plazo para formalizar la escritura pública y existe el riesgo de perder la fianza), se puede suponer que el notario accederá a atenderle en su oficina.

Ausencia de agentes inmobiliarios

La Asociación Catalana de Agentes Inmobiliarios (API), en su comunicado de prensa del 26 de marzo, indicó que los agentes inmobiliarios no podrán asistir a las firmas en la notaría durante el estado de alarma, ya que su presencia no es obligatoria.

Comparación con Francia

En Francia, las notarías permanecen cerradas al público desde el 18 de marzo, aunque algunas gestiones aún pueden realizarse de forma remota por vía electrónica.

Esta es una herramienta que valdría la pena adoptar en el país vecino una vez superada esta crisis.

Dificultades relacionadas con la financiación bancaria

Si el comprador está a punto de obtener financiación bancaria, el proceso puede ralentizarse y complicarse.

Las sucursales bancarias siguen operando, pero con capacidad reducida, ya que el personal del sector bancario se ha visto afectado por la pandemia y están dedicando tiempo y recursos considerables a la lucha contra el virus.

Por lo tanto, no es de extrañar que se produzcan retrasos inusuales durante este periodo.

La importancia de las condiciones suspensivas

Es fácil decirlo a posteriori, pero siempre es fundamental incluir una condición suspensiva para obtener financiación en los contratos de depósito para evitar sorpresas desagradables.

El caso especial de Cataluña

En este sentido, en Cataluña, el artículo 621-49 del libro sexto del Código Civil catalán, relativo a las obligaciones y los contratos, establece que si un contrato privado impone como condición suspensiva la obtención de financiación, es posible, salvo pacto en contrario, desistir del contrato acreditando, dentro del plazo acordado, la recepción de una carta de denegación del banco (siempre que la imposibilidad de obtener financiación no sea imputable a la negligencia del comprador).

Otras dificultades prácticas que encuentran los compradores

Estos son ejemplos concretos de las dificultades que plantean estos contratos (se nos ocurren otros escenarios, como el de los desplazamientos para quienes viven en una ciudad y deben ir a otra para la firma, o para quienes residen en el extranjero (sin haber otorgado poder notarial).

¿Quién podría haber previsto el cierre de fronteras y las cancelaciones masivas de vuelos de las últimas semanas?)

¿Se puede prorrogar el preacuerdo de compraventa?

Todo esto para decir que, obviamente, lo mejor es intentar llegar a un acuerdo entre las partes para prorrogar el plazo del contrato de depósito. Pero, ¿qué ocurre si el vendedor se niega?

Fuerza mayor como defensa

En nuestra opinión, esta crisis sanitaria sin precedentes reúne todos los elementos que la máxima instancia judicial española considera necesarios para constituir un caso de fuerza mayor (artículo 1.105 del Código Civil) como causa de exención del cumplimiento contractual, siempre que, por supuesto, el preacuerdo se haya firmado antes del inicio de la pandemia.

Pero, por supuesto, el debate está abierto, y algunos afirman haber previsto los dramáticos efectos que esta enfermedad tendría en nuestras vidas antes que nadie.

Pero si somos mínimamente realistas: ¿quién podría haber imaginado hace un mes que nos encontraríamos en esta situación?

Además, es evidente que también aquí nos enfrentamos al criterio de externalidad, necesario para establecer la existencia de un caso de fuerza mayor.

¿Pacta sunt servanda o rebus sic stantibus?

Esta situación nos remite a los principios generales del derecho y plantea la cuestión de la primacía (o no) del principio pacta sunt servanda sobre el principio rebus sic stantibus.

Consideramos que es posible defender la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus.

Es cierto que, tradicionalmente, la jurisprudencia ha sostenido que una crisis económica no puede alterar los términos de un contrato y que la aplicación del principio rebus debe ser excepcional.

Pero es evidente que hoy no solo nos enfrentamos a una crisis económica, sino también a una pandemia global que ha obligado al gobierno a adoptar las medidas más restrictivas jamás tomadas en nuestra democracia.

Suspensión de plazos durante un estado de emergencia

Finalmente, surge una última idea: según el artículo cuarto del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que declara el estado de emergencia para combatir la COVID-19, se suspenden todos los plazos de prescripción y caducidad de cualquier acción o derecho durante toda la duración del estado de emergencia y sus prórrogas.

¿Qué naturaleza tiene el plazo pactado en un contrato de depósito si no es un plazo de caducidad? Así lo interpreta la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS, 17 de junio de 2008).

Por lo tanto, consideramos que podría ser posible invocar la suspensión del plazo estipulado en el contrato de depósito, plazo que se reanudará una vez finalizado el estado de emergencia.

¿Cómo funciona esta suspensión en la práctica?

Para corroborar nuestra interpretación, podemos remitirnos a la explicación proporcionada por el Ministerio de Justicia español sobre el procedimiento a seguir una vez levantado el estado de alarma, en concreto en lo que respecta a los plazos procesales (esta es la tercera disposición, no la cuarta, que es la que nos interesa).

Esta circular resulta útil porque aclara el efecto de la suspensión (que en última instancia se aplica tanto a los plazos de prescripción como a los de caducidad): el plazo queda «congelado» en un momento determinado debido a un obstáculo o causa jurídica, y se reanudará en el mismo estado una vez que dicho obstáculo o causa jurídica haya desaparecido. Asimismo, especifica (si procede) que si un plazo de 30 días se suspende tras los primeros 15 días, se reanudará durante los 15 días restantes.

Cada situación debe analizarse individualmente

Estas son, por supuesto, vías de reflexión, y podríamos dedicar muchas horas a cada caso concreto para determinar si alguna de las hipótesis desarrolladas le es aplicable.

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