Article rédigé par Emilie Poignon, Avocate Associée et Gabrielle Bucaille, stagiaire

Acquisition immobilière en Catalogne : le diagnostic obligatoire de l’immeuble et le manque de culture de la réhabilitation.

📰 Un article récent du journal catalan « El periodico » du 29 février 2024 écrit par Carlos Marquez Daniel[1] titre que « 50% des immeubles en Catalogne n’obtiennent pas l’inspection technique des immeubles à cause de déficiences importantes ou graves ».

L’ITE (inspección técnica de edificios) est un audit de l’immeuble, obligatoire seulement depuis 2015 et pour les immeubles de plus de 45 ans, à réaliser tous les dix ans. Depuis son entrée en vigueur, 90.000 inspections auraient été réalisées en Catalogne.

Dans cet article, la directrice de l’agence catalane de l’habitat, Silvia Grau, indique « Nous manquons de culture de la réhabilitation ».

C’est la lecture de cet article qui a motivé ce focus de notre part sur l’audit de l’immeuble. Quelles sont les conséquences que son obtention ou non peuvent comporter du point de vue de l’acquéreur d’un bien immobilier en Espagne ?

En France, pour pouvoir vendre un immeuble le vendeur doit communiquer à l’acquéreur pas moins de 10 diagnostics regroupés dans le DDT, dossier de diagnostics techniques[2]. En Espagne, seuls le certificat énergétique et le certificat ITE sont obligatoires.  

En quoi consiste le rapport ITE [3]?

🔎 C’est une inspection que les copropriétaires de l’immeubles doivent digilenter pour garantir la sécurité et la conformité de leur bien à la réglementation en vigueur.

L’ITE implique un examen approfondi de différentes caractéristiques de l’immeuble. Parmi elles figurent les éléments structurels tels que les murs, les installations de plomberie, d’électricité et de gaz, l’état des façades, des toits.

L’objectif final est d’éviter tout danger pour les résidents ou que l’état de l’immeuble puisse causer des dommages à des tiers. Car infine, c’est la copropriété qui est responsable de cette sécurité et doit d’ailleurs souscrire une assurance pour l’immeuble.

📝 À l’issue de cette inspection, l’architecte doit rédiger le rapport de l’ITE. Ce document doit répertorier l’existence de déficiences et déterminer leur gravité.

Ce rapport permettra donc d’identifier les travaux à effectuer pour remédier aux déficiences et permettre la réhabilitation et la conservation de l’immeuble.

Les différents types de Certificat de conformité suite à l’ITE.

Après avoir présenté le rapport de l’ITE à l’Agence du Logement de Catalogne, il est nécessaire de solliciter le Certificat de Conformité. La durée de validité du Certificat de Conformité dépend des défauts constatés. Il est également possible que le Certificat comporte des mesures préventives.

  • Les défauts mineurs permettent d’obtenir un Certificat de Conformité valable 10 ans.
  • Les défauts importants conduisent à un certificat provisoire valable 6 ans, qui doit néanmoins être revu tous les deux ans pour éviter la survenue de risques majeurs.
  • Pour les défauts graves ou très graves, un certificat est émis avec des mesures préventives, valable 3 ans avec des révisions annuelles.

💵 À noter: Le non-respect des délais pour effectuer les travaux de réhabilitation peut entraîner des amendes allant de 9 000 à 90 000 euros.

Puis-je acheter un bien immobilier en l’absence d’ITE ?

En principe l’ITE est obligatoire, car le notaire en Espagne doit au moment de la vente attester de la communication ou non du rapport et du certificat. Cependant, le notaire ne peut de son propre chef refuser de recevoir l’acte authentique de vente au motif que l’ITE n’aurait pas eu lieu.

Le vendeur pourrait proposer à l’acquéreur de ne produire le jour de la vente que le rapport ITE, qui ferait mention de déficiences à corriger et ne pas exhiber le certificat d’aptitude et pour cause les travaux de réhabilitation n’ayant pas été faits.

Le rapport pourrait par exemple mentionner des travaux à faire en façade et à voter lors d’une assemblée générale postérieure à l’acquisition de l’immeuble. Le risque relatif à ces travaux, pèse alors sur l’acquéreur dans l’hypothèse où il accepterait de libérer le vendeur de son obligation de lui remettre un certificat d’aptitude.

C’est la raison pour laquelle il est toujours recommandé de prendre attache avec un architecte technique afin d’obtenir l’avis d’un professionnel avant de signer un compromis.

⚠️ Attention : Il existe une option pour permettre la vente en l’absence de certificat d’aptitude : la clause d’exonération, par laquelle l’acheteur libère le vendeur de son obligation. Cela peut être un argument de négociation sur le prix pour l’acquéreur.

A manier avec précaution cependant : risque pour la sécurité, sanction administrative en cas de contrôle de la mairie, refus de la demande de financement ou encore responsabilité de la copropriété en cas d’accident, voir non prise en charge des sinistres par la compagnie d’assurance.

Est-il possible d’acheter un bien immobilier avec un ITE défavorable ?

Oui, il est possible d’acheter un immeuble avec un certificat défavorable. C’est pourquoi l’acheteur doit être vigilant lors du processus d’acquisition, et tenir compte du résultat de l’ITE pour évaluer les coûts potentiels associés. On ne le dira jamais assez, il est impératif de prendre le conseil d’un architecte technique et pour toute acquisition.

🚧 En effet, le coût des travaux à effectuer afin d’obtenir le certificat d’aptitude à la suite de l’audit ITE incombe au propriétaire. Ce qui signifie que ce sera au nouveau propriétaire d’assumer la charge des travaux de mise en conformité s’ils n’ont pas été réalisés avant la vente.

Comment m’assurer en tant qu’acheteur que mon futur bien possède un rapport ITE favorable ?

On rappelle qu’en principe le vendeur est obligé de présenter le dernier rapport ITE et le certificat d’aptitude correspondant. Vous devez donc simplement examiner attentivement la conclusion du rapport ITE, la date de l’inspection et ce afin d’éviter toute mauvaise surprise.

Vous pouvez également contacter le syndic de la copropriété et vous renseigner sur vos futures obligations : charges impayées, travaux à réaliser, réparations nécessaires … et ce afin d’être informé et pouvoir anticiper les charges à venir.

[1] El 50% de las fincas de Catalunya registran deficiencias importantes o graves en la inspección técnica de edificios (elperiodico.com)

[2] Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente ? | Service-Public.fr

[3] Decreto 67/2015, de 5 de mayo