COVID-19: Plazos de pago y arrendamientos de locales comerciales

“El verdadero antídoto contra la epidemia no es el repliegue, sino la cooperación” Yuval Noah Harari, Le Monde, 5 de abril de 2020

Como continuación a nuestro artículo publicado el pasado 13 de abril, compartimos con ustedes las nuevas medidas adoptadas por el gobierno español en virtud del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, publicado en el BOE el 22 de abril de 2020.

Esta norma trae causa de la constatación del hecho de que muchas empresas y autónomos han tenido que suspender su actividad, total o parcialmente, durante casi un mes y medio.

Esta situación totalmente excepcional, digna de los escenarios de ciencia ficción más retorcidos, resulta en una ausencia total de facturación o en una reducción drástica de la misma.

El empresario, que tiene que lidiar con un gran número de obligaciones se enfrenta a problemas de tesorería y, sin embargo, debe seguir pagando el alquiler del local comercial.

La ley de arrendamientos urbanos española (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) no prevé casi ninguna excepción al pago de la renta, salvo la del artículo 26, para los casos de inhabitabilidad del local debido a obras realizadas por el propietario.

Además, el propio Real Decreto-ley específica en su preámbulo que la figura de la fuerza mayor prevista en el Código Civil no es idónea para la situación actual.

En consecuencia, tras un largo mes y medio de espera, el gobierno finalmente se pronuncia sobre la aplicación del famoso principio jurídico “rebus sic stantibus“, que no es otra cosa que el reconocimiento jurídico de la imprevisibilidad.   Esta norma estipula la posibilidad de renegociar y modificar así las obligaciones contractuales. Se establecen, con mucha precisión, las condiciones para que dicha figura prevalezca sobre otro gran principio: el “pacta sunt servanda” ,  o, en otras palabras,  el contrato es la ley entre las partes. Es necesario que la contingencia sea imprevisible, inevitable, y que la obligación resulte en una excesiva onerosidad.

Respecto a la crisis sanitaria mundial del COVID-19, se cumplen, obviamente, las dos primeras condiciones. Por lo tanto, resulta necesario verificar el carácter excesivamente oneroso de la obligación, circunstancia que la nueva norma viene a esclarecer.

Hemos resumido las características de esta disposición:

El texto distingue entre locales propiedad de “grandes tenedores” o empresas y entidades públicas de vivienda y otros arrendadores:

1. Si el contrato de arrendamiento se firmó con una entidad o empresa pública de vivienda, o con un “gran tenedor” (se entiende por “gran tenedor” el propietario o persona jurídica, propietario de más de 10 inmuebles -excluyendo garajes y trasteros) o una superficie construida de más de 1.500 m2.

• ¿Cuando solicitarlo?: hasta el 22 de mayo de 2020.
• ¿Qué podemos esperar?: una moratoria del pago del alquiler de hasta 4 meses, pagadero mediante el fraccionamiento de cuotas en un plazo de dos años.
• ¿El arrendador puede negarse?: Si se cumplen las condiciones, el arrendador está obligado a aceptar (el art. 2 lo define como una moratoria “automática”), siempre que no se hubiera alcanzado un acuerdo previo con el arrendatario (de moratoria o reducción) antes de la entrada en vigor del Real Decreto-ley.

2. En los demás supuestos (esto es, cuando el arrendador no tenga las características del párrafo anterior), el arrendatario tendrá que solicitar un aplazamiento excepcional al arrendador.

• ¿Cuando solicitarlo?: hasta el 22 de mayo de 2020.
• ¿Qué podemos esperar?: un aplazamiento a temporal y extraordinario del pago, cuyos detalles deben ser acordados con el arrendador. Existe la posibilidad de utilizar los importes aportados como fianza (sujeto a reposición en el plazo de un año).
• ¿El arrendador puede negarse?: incluso si se cumplen las condiciones iii), el arrendador tiene derecho a negarse.

3. ¿Cuáles son los criterios que se deben cumplir para poder realizar esta solicitud ?

3.1 – Para autónomos:

• • • Estar afiliado a la Seguridad Social,
    • Tener su actividad suspendida debido a la crisis de COVID, o
    • Una disminución de, al menos, el 75% en la facturación del mes anterior a la fecha de solicitud (en comparación con la facturación media del mismo mes durante el año anterior).

3.2 – Con respecto a las personas jurídicas (“pymes”):

• Que no exceda los umbrales (al menos 2) establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital:

– Que el total de las partidas del activo no supere los 4.000.000 euros.

– Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los 8.000.000 euros.

– Que el número medio de trabajadores empleados no sea superior a 50.

• Que su actividad se haya visto suspendida debido a la crisis de COVID, o
• Que su facturación se haya visto reducida, al menos, en un 75% con respecto al mes anterior a la fecha de solicitud (en comparación con la facturación del mismo mes durante el año anterior).

Hay que tener en cuenta que el beneficiarse de estas medidas sin reunir los requisitos establecidos en la norma podrá generar responsabilidades (daños y perjuicios que se hayan podido producir y gastos, siendo necesario demostrar el correspondiente perjuicio sufrido).

4. ¿Cómo acreditarlo?

• • • Declaración responsable en la que se haga constar la reducción de la facturación mensual -pudiendo el arrendador solicitar los libros contables para acreditar dicha situación,
    • Certificado de suspensión total de la actividad expedido por la administración tributaria.

Se trata pues de la continuación lógica de la normativa relativa a los arrendamientos de vivienda. Estamos analizando constantemente las nuevas medidas adoptadas por las autoridades en favor de las empresas, y les mantendremos informados regularmente. Una cosa es segura: las partes contratantes no tendrán más remedio que hablar entre sí y encontrar formas de cooperar.

Escuchamos en todas partes que este período de crisis será el origen de muchos cambios, y todo parece indicar que, con esto, no se terminarán las novedades.