COVID-19: Délais de paiement et baux commerciaux

« Le véritable antidote à l’épidémie n’est pas le repli, mais la coopération » Yuval Noah Harari, le Monde, 5 avril 2020

Nous faisons suite à notre article publié le 13 avril dernier, afin de vous faire part des mesures prisent par le gouvernement espagnol, dans le cadre du Décret Royal du 21 avril dernier, publié au journal officiel le 22 avril 2020.

Cette loi, part du constat que nombreuses entreprises ou travailleurs indépendants, ont dû cesser totalement ou partiellement leur activité et ce depuis maintenant près d’un mois et demi.

Cette situation totalement exceptionnelle et digne des scénarios de science-fiction les plus tordus, a pour conséquence, selon les cas soit d’une absence totale de facturation ou encore une diminution drastique de celle-ci.

L’entrepreneur qui doit faire face à de nombreuses obligations, est confronté à des difficultés de trésorerie. Il doit conformément au contrat de bail, continuer néanmoins à payer son loyer commercial.

La loi sur les baux (29/1994, du 24 novembre) en Espagne ne prévoit presque aucun cas d’exonération, si ce n’est celui de l’article 26 dans les cas d’inhabitabilité du local en raison des travaux effectués par le propriétaire.

Cette nouvelle réglementation précise que le recours à la règle générale de la force majeure du Code Civil n’est pas adapté.

Le gouvernement, après un long mois et demi d’attente se prononce donc enfin sur l’application du fameux principe jurisprudentiel « rebus sic stantibus », qui n’est autre que la reconnaissance jurisprudentielle de l’imprévision. Cette réglementation vient encadrer la possibilité de renégocier et ainsi modifier les obligations contractuelles. Elle vient fixer de manière très précise les conditions permettant de faire échec à un autre grand principe : « pacta sunt servanda » ou en d’autres termes : le contrat est la loi des parties. Il est nécessaire que le risque soit imprévisible, impératif et que l’obligation soit devenue excessivement onéreuse.

En ce qui concerne la crise sanitaire mondiale du COVID-19, les deux premières conditions sont évidemment remplies. C’est donc ici le caractère excessivement onéreux de l’obligation que la loi est venue préciser.

Nous avons fait la synthèse de ces dispositions :

Le texte fait une distinction entre les locaux appartenant aux grands propriétaires ou bailleurs publics et les autres bailleurs.

1. Si le bail a été signé avec un établissement de droit public ou encore un grand propriétaire. Est considéré grand propriétaire, le bailleur personne physique ou morale, possédant plus de 10 immeubles (les garages et les caves n’entrent pas dans ce décompte) ou une superficie construite de plus de 1.500 m2.

• Quand faut-il faire la demande ?: jusqu’au 22 mai 2020.
• Que peut-on espérer obtenir ?: un délai de paiement de 4 mois maximum, payable ensuite sur un délai de deux ans.
• Le bailleur peut-il refuser ?: Si les conditions sont remplies, le bailleur est obligé d’accepter, sauf s’il était parvenu à un accord avec le locataire (délais de paiement ou réduction) avant l’entrée en vigueur de la loi.

2. Dans les autres cas, le locataire devra en faire la demande à son bailleur.

• Quand faut-il faire la demande ?: jusqu’au 22 mai 2020.
• Que peut-on espérer obtenir ?: un délai de paiement dont les détails sont à convenir avec le bailleur, une diminution du loyer ou autre. La possibilité d’utiliser les sommes prévues à titre de caution (sous réserve de la reconstituer dans un délai d’un an).
• Le bailleur peut-il refuser ?: même si les conditions (iii) sont remplies, le bailleur est en droit de refuser.

3. Quels sont les critères à remplir dans tous les cas pour pouvoir faire cette demande  ?

3.1 – S’agissant des personnes physiques :

• • • Être affilié à la sécurité sociale,
    • Avoir vu son activité suspendue en raison de la crise du COVID,
    • Une diminution minimum de 75% de chiffre d’affaires du mois antérieur à la date de la demande (par rapport à la facturation moyenne mensuelle du trimestre de l’année antérieure),

3.2 – S’agissant des personnes morales :

• Ne pas dépasser les seuils (2) établis par l’article 257.1 de la Loi sur les Sociétés de Capitaux, soit :

– L’actif ne dépasse pas 4 000 000 euros.

– Le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 8 000 000 euros.

– Le nombre de salariés ne dépasse pas 50.

• Avoir vu son activité suspendue en raison de la crise du COVID,
• Une diminution minimum de 75% de chiffre d’affaire du mois antérieur à la date de la demande (par rapport à la facturation moyenne mensuelle du trimestre de l’année antérieure),

Attention, le fait d’avoir bénéficié des dispositions prévues par ce texte alors que le locataire ne remplissait pas les critères pourra éventuellement donner lieu au paiement de pénalités (dommages et intérêts, mais il faudra démontrer un préjudice, ou encore intérêts de retard).

4. Quelles sont les justifications à fournir ?

• • • Attestation sur l’honneur s’agissant de la perte de chiffre d’affaires, sachant que le bailleur pourra demander à vérifier les documents comptables de son locataire,
    • Attestation de suspension totale d’activité délivrée par l’administration fiscale.

Il s’agit de la suite logique de ce qui avait été décidé par le gouvernent s’agissant des baux d’habitations. Nous réalisons une veille constante des nouvelles mesures prises par les autorités en faveur des entreprises et nous vous tiendrons informés régulièrement. Une chose est certaine : les parties au contrat sont invitées à se parler et à trouver les moyens permettant de coopérer.

On entend partout que cette période de crise sera source de changements, tout laisse à penser que nous ne sommes pas au bout de nos surprises.